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L'activité d'employé d'immeuble est une activité réglementée par le Code du travail et par la Convention collective nationale des concierges, gardiens et employés d'immeubles du 27 avril 2009.
Missions d'employé d'immeuble et gardien-concierge
L'employé d'immeuble est celui dont la mission est étendue : il peut s'occuper de la sortie des ordures ménagères jusqu'aux travaux d'entretien courant.
Quant au gardien-concierge, ses tâches sont les suivantes : surveillance, entretien et administration de la copropriété.
Ainsi, il peut :
- afficher les notes de service ;
- remettre les convocations et les procès-verbaux d'assemblées générales aux copropriétaires ;
- faire visiter les logements vacants ;
- prévenir la police en cas d'infraction ;
- réceptionner les entreprises extérieures ;
- etc.
Bon à savoir : une copropriété peut envisager de supprimer le poste de gardien pour alléger ses charges si cette décision est prise en assemblée générale à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 2020). Si la décision n'a pas pu être prise à la double majorité qualifiée de l'article 26, elle peut être prise à la majorité absolue de l'article 25 quand le projet a recueilli au moins l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote (article 26-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).
Employé d'immeuble : catégories d'emploi
La catégorie A (employé d'immeuble) correspond au régime de droit commun, c'est-à-dire un travail à temps complet avec 151,67 heures de travail par semaine.
La catégorie B (gardien-concierge) est un régime dérogatoire, défini par les articles L. 7211-1 et L. 7211-2 du Code du travail, qui englobe les personnes employées pour des tâches précises appréciées par des unités de valeur et non par un volume horaire.
En clair, à chaque tâche correspond une unité de valeur.
Ainsi, un emploi a taux plein équivaut à 10 000 unités de valeur.
Bon à savoir : si les unités de valeur initialement prévues au contrat ne sont plus d'actualité, il n'est pas possible de réduire leur nombre puisque cela constituerait une modification du contrat de travail du gardien, mais ces unités peuvent parfaitement être affectées à d'autres tâches.
Contrat de travail et rémunération de l'employé d'immeuble
Le contrat de travail doit préciser l'ensemble des fonctions exercées par l'employé.
Le montant du salaire des gardiens, concierges et employés d'immeubles est librement négocié avec le syndic de copropriété sans toutefois pouvoir être fixé en deçà des minimas prévus par leur convention collective.
Le salaire dépend de la catégorie à laquelle appartient l'employé (A ou B) et de son niveau de qualification (de 1 à 6).
Il comprend plusieurs éléments :
- le salaire mensuel contractuel ;
- la prime d'ancienneté ; et
- le 13e mois.
Bon à savoir : pour prétendre au 13e mois, l'employé d'immeuble doit justifier d'une présence complète pendant l'année civile.
Ce salaire est supporté par l'ensemble des copropriétaires et comptabilisé dans les charges communes comme frais d'entretien et d'administration.
À noter : depuis le 1er juin 2020, le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic (conciergerie, gardiennage, services à la personne, garderie, etc.) après autorisation expresse de l'assemblée générale. Ces prestations ne peuvent pas figurer dans le contrat de syndic (article 18-1A II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Mise à disposition d'un logement
La copropriété est tenue de mettre un logement à la disposition des employés de catégorie B.
Il s'agit d'un avantage en nature non négligeable.
Par ailleurs, tous les 5 ans la copropriété doit s'occuper de la réfection des peintures et du papier peint du logement.
À noter : par contre, les frais de chauffage, d'abonnement et de fourniture d'eau, de gaz et d'électricité incombent à l'employé qui occupe le logement.